Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении, в частности, следующих условий Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:

— застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова «специализированный застройщик» (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки, унитарной некоммерческой организации, созданной Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, а также Фонда субъекта РФ, созданного для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства);

— получено разрешение на строительство объекта;

— проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;

— зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

— застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;

— застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;

— застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;

— застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;

— в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

— сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

— у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;

— застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (за исключением установленных законом случаев).

Не все указанные положения применяются, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018. Следует учитывать и тот факт, что существуют также особенности применения требований к застройщику при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу, которые зависят в том числе от того, до или после 01.07.2018 получено разрешение на строительство.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на сайте единой информационной системы жилищного строительства. В этой системе должны размещаться, в частности, разрешение на строительство, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также сведения об условиях заключения договоров участия в долевом строительстве (с использованием счетов эскроу либо с условием отчисления взносов в компенсационный фонд).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать все указанные ниже условия. При отсутствии в договоре указанных ниже условий он считается незаключенным (ч. 4, 5 ст. 4, ч. 2 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Для идентификации объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ст. 4 Закона N 214-ФЗ): наименование объекта долевого строительства; адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома; материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; наличие и площадь нежилых помещений; графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже; вид и объем отделочных работ в помещении (при наличии).

Договором может быть предусмотрено допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства.

Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Договором может быть предусмотрено формула расчета цены. Например, цена определяется как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента.

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок на объект долевого строительства не может быть менее пяти лет и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование. При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

В этом случае договор должен содержать (ч. 3 — 5 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ):

  1. назначение объекта социальной инфраструктуры;
  2. цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор;
  3. сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или иной договор).

Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым участником долевого строительства и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 7 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

В случае заключения договора с условием использования счетов эскроу требования об указании в договоре сведений об объектах социальной инфраструктуры не применяются (ч. 2, 4 ст. 15.4, ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

Если цена договора участия в долевом строительстве оплачивается участником долевого строительства полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования участника долевого строительства находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем). В указанном случае договор участия в долевом строительстве помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства (п. 1 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Мы можем вам помочь!

Обратившись к нам сегодня, вы оберегаете себя от потерь в будущем. 

Уникальный сервис. Это очень удобно. Теперь можно не только читать договор, но и одновременно в нем же по каждому важному моменту получать полезные советы и предупреждения в режиме Online.

Алексей Золоторев
WeCreativez WhatsApp Support
Задайте интересующий вас вопрос.
👋 Задайте нам ваш вопрос