Договор аренды

Существенными условиями договора аренды являются (ст. 432 ГК РФ):

– предмет договора;

– размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ);

– иные условия которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, которые сторонами будут признаны как существенные при заключении договора.

Если не согласованы данные условия, то суд может признать договор незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила его действие (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на незаключенность договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что договор аренды не заключен.

Для описания предмета договора требуется индивидуализировать нежилое помещение, то есть описать так, чтобы его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Также указывается, что оно передается за плату и лишь на время – во временное владение и пользование или только в пользование (ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). Если этого не указать, то суд может признать договор договором другого вида.

Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, то нужные сведения для индивидуализации можно найти на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены сведения, индивидуализирующие объект аренды.

В договоре рекомендуется указать в договоре:
  1. кадастровый номер помещения;
  2. адрес;
  3. площадь (кв. м);
  4. назначение;
  5. номер, тип этажа, на котором расположено помещение;
  6. обозначение (номер) помещения на поэтажном плане.

Сложнее всего индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не поставлено на кадастровый учет, следовательно выписки из ЕГРН на него не будет.

Для индивидуализации такого помещения целесообразно указать в договоре:

  1. индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;
  2. индивидуальные характеристики помещения;
  3. описать его местоположение, путем нанесения на план, главное чтобы было понятно какая часть помещения передается в аренду.

При составлении долгосрочного договора рекомендуется согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы. Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Как правило стороны договора аренды нежилого помещения заключают его на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации договора в Росреестре.

По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределенный срок. При этом регистрировать договор не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Но такой договор может быть досрочно прекращен любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При необходимости договор, заключенный на определенный срок, можно дополнить условием о его автоматической пролонгации.

Передача помещения должна производиться по акту сдачи-приемки помещения, возврат помещения из аренды производится сторонами по тому же принципу, т.е. по акту (подтвердить передачу имущества в аренду может и сам договор, если в нем указано, что он одновременно является актом приема-передачи.). В интересах сторон описать в договоре все имеющиеся дефекты конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок. Подписанием договора стороны подтвердят свою осведомленность относительно состояния арендуемого помещения. В этом случае арендодатель не будет отвечать за недостатки помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

По умолчанию имущество сдается в аренду вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 611 ГК РФ), но лучше если их указать в договоре, например:

  • сети инженерно-технического обеспечения, например, системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;
  • ключи, пропуска, позволяющие пройти в помещение и (или) здание, в котором расположено помещение;
  • оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации и т.д.). Необходимо указать их количество, состояние и ориентировочную стоимость;
  • иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Необходимо указать их количество, состояние и ориентировочную стоимость.

В интересах арендодателя максимально конкретизировать условия пользования помещением. Это позволит ему, к примеру, расторгнуть договор, если арендатор нарушит эти условия (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Для согласования условий необходимо описать:

1) цель использования

При отсутствии в договоре цели использования арендатор сможет использовать помещение по своему усмотрению, но в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

2) порядок использования

Если помещение расположено на охраняемом объекте, рекомендуется оговорить режим использования: определить время допуска посетителей и сотрудников, правила допуска в помещение и т.д.;

3) возможность передачи в субаренду. Если арендодатель не возражает против передачи имущества или арендных прав третьим лицам (например, в субаренду), то его согласие на это можно зафиксировать в договоре. В таком случае дополнительное согласие арендодателя не потребуется;

4) возможность установки рекламных вывесок. Стороны могут договориться о размещении рекламной вывески на внешней стороне здания (то есть наружной рекламе).

Надо учесть, что размещение наружной рекламы возможно с согласия собственников здания, а также по общему правилу с разрешения органа местного самоуправления на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п. п. 5, 9 ст. 19 Закона о рекламе). За нарушение требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции на юридических лиц налагается штраф (ст. 14.37 КоАП РФ).

Рекомендуется согласовать в договоре порядок получения необходимых согласий и разрешений (какая из сторон обращается с заявлением, в какой срок и т.д.).

Рекомендуется согласовать в договоре какая из сторон обязана производить капитальный и текущий ремонт, поддерживать помещение в исправном состоянии, а также нести связанные с этим расходы. Это особенно важно, если при заключении договора не соблюдены правила, предусмотренные ст. 616 ГК РФ.

 

Обеспечительный платеж может быть установлен по инициативе арендодателя. Этот платеж обеспечивает денежные обязательства арендатора – оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки. Если арендатор не заплатит вовремя, арендодатель сможет зачесть обеспечительный платеж в счет долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Рекомендуется также согласовать, что при заключении договора на новый срок в отношении того же объекта обеспечительный платеж не возвращается, а засчитывается в счет обеспечительного платежа по возобновленному договору. Это возможно в силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ.

Если заключается договор аренды нежилого помещения на год и более, то его нужно регистрировать (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Рекомендуется распределить расходы сторон на госрегистрацию., указав на это в тексте договора.

Наиболее популярная мера ответственности при аренде помещений – неустойка за нарушение срока оплаты аренды. Чаще всего она определяется в виде пеней в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Если арендатор обязан заключить договоры с обслуживающими организациями или договор страхования арендуемого помещения, то имеет смысл установить штраф за нарушение этой обязанности.

Кроме того, можно согласовать условие об ответственности за несвоевременную передачу объекта, невыполнение или несвоевременное выполнение капитального и текущего ремонта, нарушение срока передачи договора на регистрацию, предоставление недостоверных сведений и другие нарушения.

How can we help you?

Contact us at the Consulting WP office nearest to you or submit a business inquiry online.

Уникальный сервис. Это очень удобно. Теперь можно не только читать договор, но и одновременно в нем же по каждому важному моменту получать полезные советы и предупреждения в режиме Online.

Алексей Золоторев